Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки у питаннях та відповідях

опубліковано 05 квітня 2013 о 11:35 Розділ: Коментарі фахівців

Міністерство доходів і зборів України спільно з газетою “Урядовий кур’єр” 27 березня 2013 року провели сеанс „прямої” телефонної лінії на тему: „Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки”.

На запитання платників відповідали фахівці Міндоходів: начальник Управління майнових податків та моніторингу з питань оподаткування фізичних осіб Департаменту оподаткування фізичних осіб Тимощук Юрій Михайлович та начальник відділу платежів за землекористування та місцевих податків Управління місцевих, ресурсних, рентних та неподаткових платежів Департаменту оподаткування юридичних осіб Гривнак Катерина Богданівна.

Пропонуємо Вам ознайомитися з питаннями, які надходили під час „прямої” телефонної лінії та відповідями на них.

 

Наталія Степанівна,

м. Київ:

— Коли вводять в експлуатацію багатоквартирний будинок, виписують свідоцтво на право власності на цей об’єкт, а потім на кожну куплену окрему квартиру. Коли той, хто звів будинок, продає квартири, в нього залишається загальне свідоцтво на право власності, хоч квартир уже немає. У зв’язку з набуттям чинності закону щодо податку на нерухоме майно що нам робити із цим свідоцтвом на будинок? Адже ми фактично передали його на баланс ОСББ.

— Податковий кодекс зазначає, що юридичні особи — власники об’єктів житлової нерухомості є платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Об’єктом оподаткування визначено об’єкт житлової нерухомості. У вашому разі це житловий будинок, який введено в експлуатацію, і на нього оформлено відповідний документ, що підтверджує ваше право власності на нього. Якщо право власності на об’єкт втрачено, а у даному разі воно перейшло до інших суб’єктів, а будинок ви передали на баланс ОСББ, вам потрібно анулювати свідоцтво на право власності.  

— Я зверталася до відповідних органів, але там сказали, що анулювати свідоцтво не можуть. І коли нам потрібно брати витяг з реєстру, то там записано, що забудовник має у власності, приміром, 2500 метрів квадратних житлової площі, хоч її фактично він не має.  Водночас  кажуть, що немає механізму анулювання свідоцтва, тобто такі дії законом не передбачені. Хоч ми як юридична особа  прагнемо позбутися цього свідоцтва і воно в нас не одне, оскільки такі документи є й на інші будівлі, які ми зводили.

— З ваших слів, одна й та сама житлова нерухомість, згідно з правовстановлюючими документами, перебуває у різних власників, а фактично власність від забудовника перейшла до нових власників — мешканців, які отримали свідоцтво на право власності на квартири. Уточнимо: якщо сумувати викуплену новими власниками площу квартир, вона відповідає тій загальній цифрі метражу, який ви називали?

— Так.

— Згідно зі статтею 265 Податкового кодексу, базою оподаткування податком на нерухоме майно є лише житлова площа житлової нерухомості. Тому вважаю, що вам необхідно найперше перевірити правильність оформлення документів щодо передачі забудовником багатоквартирного будинку на баланс ОСББ, а також передачі права власності на частину багатоквартирного будинку (без площ квартир, власність на які перейшла до мешканців) від забудовника до ОСББ.

Та в будь-якому разі з питань оформлення, переоформлення чи втрати права на об’єкти житлової нерухомості вам потрібно звернутися до відповідного органу Державної реєстраційної служби щодо приведення у відповідність документів на право власності. 

 

 Роман,

м.  Київ:

— Чи потрібно платити податок на нерухомість, якщо особа має у власності в одній квартирі третину, а в другій — дві третини?

— Уточнимо: у вас спільна сумісна чи спільна часткова власність?

— А в чому різниця?

— Згідно з Цивільним кодексом України (ст. 368), спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю.

Що стосується спільної часткової власності (ЦКУ ст. 356), то власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю. 

— Ні, вона не поділена. Це спадок: коли оформляли, кожному виділили по 33 відсотки квартири.

— Податковим кодексом України (пп. 265.1.2) визначено перелік платників податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, в разі перебування об'єктів житлової нерухомості у спільній частковій або спільній сумісній власності кількох осіб. У цьому разі механізм визначення платників податку на нерухоме майно такий: по-перше, якщо об'єкт житлової нерухомості перебуває у спільній частковій власності кількох осіб, платником є кожна з цих осіб за належну їй частку; по-друге, якщо об'єкт житлової нерухомості перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб, але не поділений у натурі, платником є одна з таких осіб-власників, визначена за їхньою згодою, якщо інше не встановлено судом; по-третє, якщо об'єкт житлової нерухомості перебуває у спільній власності кількох осіб і поділений між ними в натурі, платником є кожна з цих осіб за належну їй частку.

Тому вам необхідно подати до податкового органу  заяву, в якій  зазначити згоду власників щодо визначення однієї особи-власника, яка і буде платником податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, щодо однієї й другої квартири. Тобто в одній квартирі ви можете бути платником податків, у другій —  інша особа.

— Якщо я правильно зрозумів, то у першій квартирі може платити дружина і вона матиме пільгу, а у другій я?

— Так, але для цього потрібно подати заяву до органу ДПС за місцем знаходження об’єкта житлової нерухомості. І зробити це бажано завчасно. Треба також мати на увазі, що в разі ненадання до податкового органу заяви на отримання пільги пільга або зменшення бази оподаткування застосовуватиметься до об’єкта житлової нерухомості, у якому  фізична особа — платник податку зареєстрована в установленому законом порядку.

— А якщо у другій квартирі зареєстрована мама дружини, то, може, їй не треба подавати заяву, щоб мати пільгу?

— Кожному платникові  податку, у власності якого є об’єкти житлової нерухомості, база оподаткування  зменшується: а) для квартири — на 120 квадратних метрів; б) для житлового будинку — на 250 квадратних метрів.

Таке зменшення надається один раз за базовий податковий (звітний) період і застосовується до об'єкта житлової нерухомості, у якому фізична особа —платник податку зареєстрована в установленому законом порядку, або за вибором такого платника до будь-якого іншого об'єкта житлової нерухомості, який перебуває в його власності

Людмила Васильєва,

м. Запоріжжя:

— Опікуюся неповнолітньою дитиною, батьки якої загинули, але залишили їй у спадок трикімнатну квартиру. Нині дитина проживає з моєю родиною у нашому приватному будинку. Чи мушу вирішувати питання про сплату податку за трикімнатну квартиру, і що мені для цього зробити?

— Ми працюємо над розв’язанням цієї проблеми. На жаль, на сьогодні чинне законодавство не передбачає звільнення від оподаткування об’єкта житлової нерухомості, власником якої є дитина-сирота. Тому Міністерство доходів і зборів спільно з Міністерством соціальної політики стало ініціаторами розроблення законопроекту, який означену вами ситуацію врегульовує. В результаті дитина-сирота або дитина, позбавлена батьківського піклування,  матиме право на пільгу, і не підлягатиме оподаткуванню один об’єкт житлової нерухомості, на який вона має право власності. Це питання обов’язково потребує  законодавчого врегулювання, і такий законопроект зареєстровано у Верховній Раді України  27. 02. 2013 року  за номером 2405, оскільки в нашій країні таких дітей понад 13 тисяч.

Інга Коваль,

м. Чернівці:

— До  1 липня цього року планую змінити місце проживання. Прошу пояснити, від якої податкової інспекції отримуватиму повідомлення про сплату податку на нерухомість.

— Після  зміни місця проживання фізична особа — платник податків  зобов’язана подати органу Державної податкової служби відомості  про  зміну даних, які вносяться до облікової картки протягом місяця з дня виникнення таких змін шляхом подання відповідної заяви за формою та у порядку, визначеними центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної фінансової політики.

Що стосується отримання повідомлення-рішення про суму нарахованого податку, то, відповідно до норм Податкового кодексу України (ст. 265.7.2),  податкове повідомлення-рішення про суму податку, що підлягає сплаті, та платіжні реквізити надсилають органи державної податкової служби платникам за місцезнаходженням об'єкта житлової нерухомості до 1 липня звітного року за формою і в порядку, визначеному статтею 58 цього кодексу.

 

Сергій Іванов,

с. Осинівка Новопсковського району Луганської області:

 — У нашому селі є молочнотоварні ферми колишнього колгоспу, які нікому нині не належать. Чи потрібно буде платити за них податок?

— Найперше зазначу, що платниками податку на нерухоме майно, який запроваджено з 01. 01. 2013 року, є фізичні та юридичні особи, які мають у власності об’єкти житлової нерухомості.

До таких об’єктів, відповідно до підпункту 14.1.129 статті 14 Податкового кодексу, належать житлові будинки садибного та квартирного типу, прибудови до житлових будинків, квартири, кімнати в багатосімейних (комунальних) квартирах, садові та дачні будинки, котеджі.

У вашому разі йдеться про споруди молочно-тваринницької ферми, які не належать до об’єктів житлової нерухомості, тому податок на нерухоме майно за такі об’єкти не сплачуватиметься.

 

Віктор Олексійович,

м. Житомир: 

— У нас на Житомирщині багато будинків, власники яких уже померли, а спадкоємці не вступили у свої права. Як оподатковуватиметься це майно і хто повинен платити цей податок?

— Нам відомо, що непоодинокі факти, коли об’єкти житлової нерухомості, так би мовити,  юридично не узаконені. Водночас звертаємо вашу увагу на норми Податкового кодексу України (ст. 265.3.2.), які чітко встановлюють, що база оподаткування об'єктів житлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних осіб, обчислює орган державної податкової служби на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

— А якщо ніхто не володіє майном 5—6 років? Такі будинки перетворено на дачні: спадкоємці або родичі приїжджають, живуть влітку, обробляють городи, але права власності не набувають.

— Із цього питання додатково інформую вас, що, згідно з чинним законодавством, кожному платникові  податку, у власності якого є об’єкти житлової нерухомості, база оподаткування  зменшується: а) для квартири — на 120 квадратних метрів; б) для житлового будинку — на 250 квадратних метрів.

Таке зменшення надається один раз за базовий податковий (звітний) період і застосовується до об'єкта житлової нерухомості, у якому фізична особа — платник податку зареєстрована в установленому законом порядку, або за вибором такого платника до будь-якого іншого об'єкта житлової нерухомості, який перебуває в його власності.

— Ідеться про будинки, якими користуються ті, хто проживає у містах і мають квартири або й будинки.

— Зрозуміло. Другий об’єкт підлягатиме оподаткуванню, так як Податковий кодекс України дозволяє застосовувати зменшення  бази оподаткування  лише до одного об'єкта житлової нерухомості.

Варто також зазначити, що, згідно з Податковим кодексом України (ст.265.2.2.), не є об'єктом оподаткування садовий або дачний будинок, але не більше одного такого об'єкта на одного платника податку.

Поінформую вас, що у Верховній Раді України  зареєстровано законопроект № 2292. Сутність його змін  полягає в тому, що в чинній нормі Податкового кодексу України правом наданої пільги не можуть скористатися власники, що мають кілька об'єктів житлової нерухомості, навіть якщо сукупна житлова площа таких об'єктів не перевищує для квартири 120, а для будинку 250 квадратних метрів.

Однак на сьогодні більшість громадян України володіє кількома житловими об'єктами незначної площі, зокрема частковою власністю в малометражних квартирах, де на них припадає 5—50 квадратних метрів житла, успадкованими в селах  будинками застарілої забудови, кімнатами в гуртожитках. Власники великої «елітної» житлової нерухомості й громадяни, що мають більше двох незначних за площею приміщень, сукупна житлова площа яких не перевищує для квартири 120, а для будинку 250 квадратних метрів, повинні платити податок на рівних умовах.

Зазначений законопроект  пропонує змінити норми Податкового кодексу України і передбачити надання кожному громадянинові — власникові житлової нерухомості права скористатися пільгою зі сплати податку на встановлений кодексом розмір сукупної житлової площі, незалежно від кількості житлових об'єктів, що перебувають у власності таких громадян.   Але ця норма може діяти лише після ухвалення законопроекту в парламенті.

Ігор Момотюк,

м. Рівне

 — Маю у спільній власності з дружиною квартиру в місті площею 64 метрів   квадратних та сільську хату, яка служить дачею, площею майже такою самою. А особисто мені після смерті батьків дісталася ще й сільська хата площею 100 квадратних метрів. Які податки маю сплачувати?

— Щоб дати повну і конкретну відповідь на ваше запитання, необхідно  вивчити відповідні документи, які підтверджують ваше право власності на об'єкти житлової нерухомості та місце проживання (реєстрації). З  цього приводу Податковим кодексом України передбачено, що платники податку на підставі документів, що підтверджують їхнє право власності на об'єкт оподаткування та місце проживання (реєстрації), мають право звернутися до органів державної податкової служби для звірки даних щодо житлової площі житлової нерухомості, пільги зі сплати податку, ставки податку та нарахованої суми податку.

За результатами такої звірки орган державної податкової служби проводить перерахунок суми податку і надсилає податкове повідомлення-рішення   власникові житлової нерухомості відповідно до цього пункту.

Людмила Анатоліївна, представник будівельної фірми,

м. Луганськ

— Незавершений житловий будинок зареєстровано в БТІ. Чи потрібно платити за нього податок як за нерухомість? Свідоцтва на право власності ще немає.

— Об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно є об’єкт житлової нерухомості. Перелік таких об’єктів визначено п. 14.1.129 Податкового кодексу: це будівлі, зараховані, відповідно до законодавства, до житлового фонду, дачні й садові будинки.

Зокрема житловий будинок — це будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. У свою чергу житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості. Згідно з порядком державного обліку житлового фонду, житлові будинки та жилі приміщення в інших будівлях включаються до складу житлового фонду після прийняття їх в експлуатацію державною приймальною комісією, реєстрації і технічної інвентаризації.

Існує також порядок приймання в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, який передбачає, що датою прийняття в експлуатацію  є дата видачі зареєстрованого інспекцією сертифіката відповідності, що є підставою для укладання договорів про постачання на прийняті в експлуатацію закінчені будівництвом об’єкти води, газу, тепла, електроенергії тощо, включення даних про такий об’єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на цей об’єкт.

Із ваших слів, у БТІ зареєстровано право на об’єкт незавершеного будівництва. Справді, для реєстрації цього права БТІ проводили державну реєстрацію прав власності на об’єкти незавершеного будівництва при наданні переліку відповідних документів, зокрема документа, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, яким є дозвіл на виконання будівельних робіт, та інших документів, таких, як: правовстановлюючих документів на земельну ділянку, проектно-кошторисної документації, документів, що підтверджують виникнення права власності в особи на об’єкт незавершеного будівництва тощо.     

У цьому разі об’єкт нерухомості — це об’єкт незавершеного будівництва, оскільки він зводиться і ще не введений в експлуатацію, тому не є об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно.

— Є дві квартири, загальна площа яких менш як 120 квадратних метрів або більше. Як тоді сплачувати податок на нерухомість?

— У таких випадках Податковий кодекс передбачає, що  житлова площа об’єктів оподаткування не сумується, оподатковується кожен з об’єктів.  Щодо одного ви обираєте пільгу, а другий підлягатиме оподаткуванню. Але на сьогодні у Верховній Раді зареєстровано законопроект, в якому передбачено, що платник, який має кілька об’єктів  загальною площею до 120 метрів квадратних, об’єкти не підлягатимуть оподаткуванню. Але це відбудеться лише після ухвалення законопроекту Верховною Радою. 

— А як діятиме сам механізм оподаткування?

— Податковий кодекс передбачає, що платник має право звернутися в податкову, щоб  на підставі документа на право власності звірити свій документ із тим, що є в податковій. І там він може одразу ж написати заяву про те, на який об’єкт хоче мати пільгове оподаткування. Якщо ж ви хочете, щоб податкова сама визначала, на який об’єкт поширюється пільга, то це буде той, де ви зареєстровані.

Володимир,

м. Харків:

— Якщо квартира, приміром, 115 метрів квадратних — податок на нерухомість все одно слід платити чи ні?

— Із цього приводу Податковий кодекс визначає, що базою оподаткування  податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, є житлова площа об’єкта житлової нерухомості. Статтею 265.4.1 кодексу передбачено, що кожному платникові  податку, у власності якого є об’єкти житлової нерухомості, база оподаткування  зменшується: а) для квартири — на 120 квадратних метрів; б) для житлового будинку — на 250 квадратних метрів.

Таке зменшення надається один раз за базовий податковий (звітний) період і застосовується до об'єкта житлової нерухомості, у якому фізична особа — платник податку зареєстрована в установленому законом порядку, або за вибором такого платника до будь-якого іншого об'єкта житлової нерухомості, який перебуває в його власності.  Тобто квартира житловою площею до 120 метрів квадратних оподаткуванню на  нерухоме майно не підлягає.

Світлана,

м. Харків:

— У яких випадках і як обкладається податком житлова площа і звідки податкова знатиме, яка в мене жила площа і яка допоміжна? І друге запитання: як оподатковується комунальна квартира?

— Згідно з нормами чинного законодавства щодо податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, допоміжні площі в квартирі не є базою  оподаткування. Сплачується податок лише за житлову площу об’єкта житлової нерухомості.

Щодо того, звідки податкова знатиме, яку площу оподатковувати, то ці дані вона одержить від Укрдержреєстру, який зобов’язаний надати  таку інформацію згідно з Податковим кодексом України (ст. 265.7.4.) та Постановою Кабінету Міністрів України від  31. 05. 2012 року № 476. 

Щодо оподаткування житлової площі комунальної квартири, то, згідно з Податковим кодексом України  (ст. 14.1.129.), до об'єктів житлової нерухомості  належать кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, які є ізольованим помешканням у квартирі, де мешкають двоє чи більше квартиронаймачів. Для цього типу об'єктів житлової нерухомості норми  чинного законодавства в питаннях оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, застосовуються так само, як і для всіх інших типів об'єктів житлової нерухомості.

— Як оподатковуватимуться дачні й садові будиночки?

— Згідно з чинним законодавством, дачні й садові будинки не є об’єктом оподаткування, але не більше одного такого об'єкта на одного платника податку.

Любов Володимирівна,

м. Суми:

— У мого чоловіка є оформлені на нього будинок і квартира. Чи можу звернутися в податкову із заявою, в якій вказати, що зобов’язання із сплати за нерухоме майно щодо квартири беру на себе, а за будинок — мій чоловік. Бо хоч у документах записано одного власника, все майно нажите нами у шлюбі. Щоб пільга була в мене щодо квартири, а в чоловіка — щодо будинку?

— Згідно з нормами Податкового кодексу України  (ст. 265.1.1.), платниками податку є фізичні та юридичні особи, зокрема нерезиденти, які є власниками об'єктів житлової нерухомості. Визначення платників податку в разі перебування об'єктів житлової нерухомості у спільній частковій або спільній сумісній власності кількох осіб проводиться у такому порядку: якщо об'єкт житлової нерухомості перебуває у спільній частковій власності кількох осіб, платником податку є кожна з цих осіб за належну їй частку; якщо об'єкт житлової нерухомості перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб, але не поділений у натурі, платником податку є одна з таких осіб-власників, визначена за їхньою згодою, якщо інше не встановлено судом; якщо об'єкт житлової нерухомості перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб і поділений між ними в натурі, платником податку є кожна з цих осіб за належну їй частку.

У  наведеному випадку  ваш чоловік — одноосібний власник обох об’єктів житлової нерухомості й лише він може одержати пільгу на один з об’єктів. На який саме, він має вказати в заяві, наданій податковому органу.

Для надання більш конкретної відповіді на поставлене запитання надішліть, будь ласка, нам або до податкового органу за місцем реєстрації (проживання) лист із копіями всіх документів, що стосуються права власності на об'єкти житлової нерухомості, про які ви запитуєте, і документи щодо місця проживання (реєстрації) й у встановлений законодавством термін буде надано вичерпну відповідь.